宅建業法第33条とは？広告開始時期制限の条文・規約・罰則を解説
不動産の広告開始時期の制限は、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）第33条と、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（以下、表示規約）という2つの根拠に基づいています。本コラムでは、条文の内容や趣旨、違反した場合の行政処分・措置について、法務・コンプライアンス担当者様向けに整理して解説します。
1．宅建業法第33条（広告開始時期の制限）の条文と趣旨
まずは、広告開始時期の制限を定める宅建業法第33条の条文内容と、その趣旨を確認しましょう。
宅建業法第33条の条文
宅建業法第33条は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前において、都市計画法第29条第1項または第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他政令に基づく許可等の処分において法令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならないと定められています。
表示内容が事実に即していたとしても、許可等を受ける前に広告を行えば、それだけで第33条違反となります。
実務上は許可等が下りたタイミングを正確に把握していないと、意図せず違反につながりやすい条文でもあるため、企画・営業部門だけでなく法務・コンプライアンス部門も含めて、許可等の取得状況を確認する体制を整えておくことが望ましいでしょう。
規制の趣旨
造成・建築工事が完了していない未完成物件は、行政指導や近隣調整、資金計画の変更などにより計画内容そのものが変わったり、いったん得られるはずだった許可等が得られなかったりする可能性があります。
許可等の処分が確定する前に広告を行うと、実現しない取引条件で消費者を誘引してしまうおそれがあるため、宅建業法は表示内容の適正さだけでなく、広告を開始できるタイミング自体を規制する仕組みを設けていると解されています。
未完成物件の広告は「まだ確定していない商品」を売り込む側面を持つため、既存物件の広告以上に慎重な取り扱いが求められます。
対象となる広告媒体
宅建業法第33条が対象とする広告媒体は限定されていません。
チラシや新聞折り込みチラシといった紙媒体のほか、自社サイトやポータルサイトへのWeb広告、SNS広告、看板や現地案内板なども規制の対象に含まれます。
媒体の種類によって規制の適用が緩和されるわけではないため、自社内のチェック体制を強化しておく必要があるでしょう。
2．表示規約における広告開始時期のルール
宅建業法に加えて、表示規約でも広告開始時期に関するルールが定められています。
表示規約における位置付け
表示規約は、不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）に基づく業界の自主規制ルールであり、不動産公正取引協議会連合会によって運用されています。
表示規約においても、未完成物件は開発許可・建築確認等の処分を受けるまで広告表示を行うことができないと定められており、宅建業法第33条とは別の枠組みで同様の制限が課されている点は実務上見落とされやすいポイントです。
予告広告のルール
開発許可・建築確認等を取得済みであるものの価格や賃料が未確定の段階では、「予告広告」として取引開始時期等を告知することが認められています。
予告広告はあくまで正式な広告（本広告）に先立つ告知であるため、一定の要件を満たすことが求められています。具体的には、予告広告には、販売区画数・戸数が未定である旨や、今後の本広告で確定内容を明示する旨などを表示する必要があり、新聞折り込みチラシ等の場合、「予告広告」のタイトルは14ポイント以上の文字で表示することが表示規約で義務付けられています。
文字サイズの基準が異なる点は実務で見落とされやすいため注意が必要でしょう。
予告広告の詳細なルールについては、こちらの記事もあわせてご覧ください
あわせて読みたい：マンションの予告広告における注意点とは？出稿前に確認すべきポイント
申請中段階での広告の可否
開発許可や建築確認の申請中であって、まだ処分を受けていない段階では、予告広告を含めいかなる広告表示も行うことができません。「申請中」であることを明記すれば広告してよいと誤解されるケースも見受けられますが、処分を受ける前の広告表示は宅建業法上も表示規約上も認められていません。
3．宅建業法違反時の行政処分（監督処分）
宅建業法第33条に違反した場合、どのような措置が科されるのでしょうか。
監督処分の3段階
宅建業法第33条に違反した場合、免許権者である国土交通大臣または都道府県知事による監督処分の対象となります。
監督処分には、比較的軽度な違反に対する指示処分、一定期間の業務停止処分、情状が特に重い場合に科される免許取消処分の3段階があり、違反の内容や悪質性、繰り返しの有無などに応じて免許権者がいずれの処分を科すかを判断するとされています。
監督処分の対象は違反を行った宅地建物取引業者本人であるため、広告制作を外部の広告代理店に委託していた場合でも、委託元である事業者自身が処分の対象となり得る点に注意が必要です。処分の内容や理由は公表される場合もあり、事業者の社会的な信用に影響を及ぼす可能性も否定できません。
第33条違反と第32条違反の違い
宅建業法第33条（広告開始時期の制限）そのものへの違反には、条文上、直接的な刑事罰は定められておらず、上記の監督処分の対象となります。
一方、宅建業法第32条（誇大広告等の禁止）に違反した場合は、同法第81条第1号に基づき「6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金（またはその併科）」という直接的な刑事罰の対象となります。つまり、同じ広告規制であっても、第33条違反と第32条違反とでは科され得る不利益の重さが異なる点に注意が必要です。
実務上は、広告開始時期の違反表示が同時に第32条の誇大広告等にも該当するケースがあり得るため、複数の条文に照らして確認することが望ましいでしょう。
4．表示規約違反時の措置
表示規約に違反した場合の措置についても確認しておきましょう。
協議会による調査と是正措置
表示規約に違反した広告表示を行った事業者に対しては、各地区の不動産公正取引協議会が調査を行い、警告や是正指導を行う場合があります。
調査の結果、違反が認められた場合には、まず口頭や文書による指導・警告が行われ、事業者に是正を求めるのが一般的な流れとされています。
違約金
違反の程度によっては、表示規約に基づき、警告などの是正措置のほか、違約金の賦課や事業者名の公表などの措置がとられる場合があります。
違約金の金額や公表の有無は個別の事情によって判断されるため、あらかじめ一律の基準を示すことは難しく、違反そのものを未然に防ぐ体制づくりがより重要だと考えられます。
行政処分との関係
表示規約に基づく措置は、宅建業法上の監督処分とは別の枠組みで行われるものです。
協議会から警告や違約金を課せられたとしても監督処分を免れられるわけではなく、その逆も同様です。両制度は独立した根拠と手続きに基づいて運用されているため、それぞれ独立したチェック項目として管理しておくことが望ましいでしょう。
5．宅建業法第33条と表示規約の二重規制の整理
宅建業法と表示規約という2つのルールが、なぜ並行して存在するのか整理して考えてみましょう。
なぜ二つのルールが存在するのか
未完成物件の広告開始時期については、宅建業法第33条という法律上の規制と、表示規約という業界の自主規制ルールが、それぞれ別の法的根拠・監督主体のもとで並行して存在しています。
前者は免許権者による監督処分、後者は各地区の不動産公正取引協議会による違約金等の措置というように、処分の主体・手続き・重さの物差しが異なる点は実務担当者にとって見落とされやすいポイントです。片方の規約だけを意識していると、もう一方の基準を満たしていないまま広告を出稿してしまうリスクがあるため、広告代理店に出稿業務を委託している場合でも、発注元である事業者自身が両方の基準を把握しておくことが安全策になると考えられます。
両規制の存在を前提とした確認体制をあらかじめ自社内に構築しておくことが重要です。
比較整理
宅建業法第33条は「都市計画法・建築基準法上の許可等の有無」という客観的な基準で広告の可否を判断するのに対し、表示規約は「予告広告の要件を満たしているか」といった、より実務的な基準まで踏み込んで規定しています。
実務上は、宅建業法第33条と表示規約の双方を踏まえて広告開始時期を判断することが求められます。
実務担当者向けの不動産広告出稿準備の進め方については、こちらの記事もご参照ください。
あわせて読みたい：【不動産事業者向け】おとり広告とは？該当ケース・罰則・防止策を解説
6．まとめ
本コラムでは、宅建業法第33条と表示規約という2つの根拠に基づく、広告開始時期の制限について整理しました。宅建業法第33条に違反した場合には、指示処分・業務停止処分・免許取消処分といった監督処分の対象となります（同条違反自体に直接の刑事罰の定めはありません）。なお、誇大広告等の禁止（宅建業法第32条）に違反した場合は、同法第81条第1号に基づく「6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金（またはその併科）」という刑事罰の対象となります。
表示規約に違反した場合には、各地区の不動産公正取引協議会による警告などの是正指導のほか、違約金の賦課や事業者名の公表といった措置がとられる場合があります。
具体的な適法性の判断については、本コラムの内容だけで判断せず、免許権者や所属する地区の不動産公正取引協議会、弁護士等の専門家に確認することが望ましいでしょう。
