不動産広告のルール改正を徹底解説｜最新の表示規約のポイント解説
不動産広告には、表示方法や表現に関して多くのルールが定められています。これらは随時改正されるため、常に最新情報の確認が欠かせません。
最近では、2022年9月1日に「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」が改正され、実務に大きな影響を与えました。
本記事では、この改正内容について、「強化」「緩和」「新設」の3つの視点から分かりやすく解説します。
1.不動産広告に関する主なルール
不動産広告は、物件の魅力を伝えるために欠かせないツールです。一方で、消費者に誤解を与えないよう、広告表現には厳格なルールが設けられています。
ここでは、不動産広告に関する3つのルールと、本記事で深掘りする「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」について解説します。
不動産広告を規制する3つのルール
不動産広告には、消費者に正確な情報を伝えるため、3つのルールが定められています。これらのルールは、広告表現が誇大・不当とならないように規制するもので、広告を制作する上での前提知識として把握しておく必要があります。
具体的には、以下の2つの法律と1つの業界規約によって構成されています。
- 不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）
- 宅地建物取引業法（宅建業法）
- 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則
本記事では、このうち「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（以下、総称して「表示規約」という）」の2022年9月1日施行の改正点に焦点を当てて解説します。
表示規約とは
表示規約とは、景品表示法第36条第一項の規定に基づいて制定された不動産業界の自主規制ルールで、公正取引委員会と消費者庁長官からの認定を受けています。
表示規約の目的は、広告の誇大表示や不当表示を防ぎ、消費者に正確な情報を提供することです。具体的には、不動産広告における表現方法や記載項目について、統一された基準を設けることで、誤認やトラブルの発生を未然に防ぐ仕組みとなっています。
表示規約に違反した場合、注意、警告、厳重警告、違約金課徴といった措置が取られる可能性があります。
表示規約は2022年9月1日に大きな改正があり、物件種別の追加や、さまざまなルールの強化・緩和が行われました。
表示規約の詳細については、実際の運用にあたって誤解のないよう、不動産公正取引協議会連合会のWebサイトもあわせてご確認ください。
公正競争規約の紹介|不動産公正取引協議会連合会
2.強化された不動産広告のルール
不動産広告では、これまで以上に物件情報の「分かりやすさ」と「正確さ」が重視されるようになっています。
2022年9月1日の表示規約の改正では、主に6つのポイントでルールが強化されました。
それぞれの変更点について、具体例を交えながら詳しく見ていきましょう。
2区画以上ある物件の道路距離と所要時間
販売戸数や区画数が2戸（区画）以上の分譲物件において、これまでは最も近い住戸（区画）から最寄り駅までの徒歩所要時間の表示が義務付けられていました。
しかし、新たに「最も遠い住戸（区画）の徒歩所要時間」もあわせて表示することが義務付けられました。
これは、物件から各施設への道路距離または所要時間を表記する際も同様です。
例えば、新築分譲マンションで複数棟販売する場合、最も近い棟の出入り口から駅まで250mで徒歩3分、最も遠い棟の出入り口から駅までが500mで徒歩6分かかる場合は、「○○駅まで250mから500m」や「○○駅まで徒歩3分から6分」と表記することになります。
通勤時の所要時間
これまで、最寄り駅から主要駅までの電車の所要時間については、基本的に「平常時の所要時間」を表示することとなっており、通勤ラッシュ時の所要時間については、平常時と大きく異なる場合に限り、別途明示する形でした。
しかし、改正後は、「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」と変更されました。
この改正により、朝の通勤ラッシュ時にかかる時間の記載が必須となり、それに加えて平常時の所要時間を併記できることになりました。
この改正は、通勤時にかかる時間を消費者により正確に伝えられるようにするためのものです。
例えば、A駅からB駅までの所要時間が、朝の通勤ラッシュ時は特急で40分、平常時は30分である場合、「A駅からB駅まで通勤特急で40分(※平常時は特急で30分)」と表記します。
乗り換えの表記
消費者に所要時間が分かりやすくなるよう、乗り換えに関する表記ルールも改正されました。
従来は、「乗り換えが必要な場合、その旨を明示すること」が求められていましたが、改正後は「乗り換えの必要があることを明示するとともに、所要時間に乗り換えにかかる時間も含めて表記すること」が義務付けられています。
つまり、乗り換えが発生する場合は、乗り換える駅名だけでなく「乗り換えを含む所要時間」も明記しなければなりません。この所要時間には、電車の待ち時間なども含みます。
例えば、A駅からC駅までの移動において、B駅での乗り換えがあり、乗り換え時間も含めた所要時間が25分から30分である場合、広告上では「最寄りのA駅からC駅まで25分～30分(B駅で○○線に乗り換え)(前述の所要時間には乗り換え・待ち時間を含む)」のように表記します。
物件の起点の明文化
これまで、不動産広告で物件から最寄りの施設までの距離や所要時間を掲載する場合に、敷地のもっとも近い地点を起着点として計算して良いとされていました。
しかし、改正により「建物の出入り口を起点とする」ことが明文化されました。
出入り口が複数あるマンションやアパートから最寄り駅までの距離や所要時間を計測する場合は、最も近い出入り口から測定を行います。
物件から最寄り駅等までの徒歩所要時間
交通の利便性に関して、これまでは「最寄り駅等から物件までの徒歩所要時間」を明示するよう規定されていましたが、「物件から最寄り駅等までの徒歩所要時間」を明示することに変更されました。
つまり、「物件からA駅まで徒歩10分」「B駅まで徒歩5分」のように、物件を起点として駅までの所要時間を表記する必要があります。バス停留所が最寄りである物件も、同様です。
特定事項の明示義務
がけ地の上や下にある土地に関する特定事項の明示義務についても、ルールの改正が行われました。
これまでは、「土地が擁壁によって覆われていないがけの上またはがけの下にある場合は、その旨について明示すること」が求められていました。
しかし、改正後は「がけの上または下にある土地について、建物を建築する場合に制限が加えられている場合は、その具体的な内容についても明示すること」が義務付けられました。
例えば、物件ががけ下に位置し、工事に制限が加えられている場合は、「※本物件は擁壁に覆われていないがけ下にあるため、建築の際は建物の主要構造部を鉄筋コンクリート造にする必要があります。」というように、具体的な制限の内容を広告で説明する必要があります。
なお、上記以外の特定事項については改正が入っていないものの、できる限り具体的な表現を心がけることが望ましいとされています。
3.緩和された不動産広告のルール
不動産広告に関する表示ルールの見直しにより、従来よりも柔軟な表現が可能になった項目もあります。2022年9月1日の改正では、主に5つのポイントでルールの緩和が行われました。
ここでは、その具体的な内容を分かりやすくご紹介します。
物件名称の使用基準の緩和
物件名称の使用基準について、地域名の取り扱いに関する規制が緩和されました。
具体的には、物件が海（海岸）、湖沼、河川の岸もしくは堤防から直線で300ｍ以内に位置する場合、これらの名称を物件名称の一部として使用できることになりました。
例えば、アパートから直線で300ｍ以内に○○海岸があれば、「○○海岸アパート」とすることが可能です。
街道の名称についても、これまでは物件が面していないと使用できないとされていましたが、街道から直線で50ｍ以内に物件があれば使用できるようになりました。
未完成の新築住宅等の外観写真における使用条件緩和
従来は、建物が完成していない段階で広告に外観写真を掲載する場合、実際に取引される建物と「規模」「形質」「外観」が完全に一致している写真でなければ掲載できませんでした。
しかし、今回の改正により以下の条件をすべて満たせば、別の建物の外観写真を表示できるようになりました。
- 過去に同じ施工業者が建てた建物であること
- 構造、階数、仕様が同一であること
- 規模、形状、色等が類似していること
この場合、当該写真を大きく掲載するなど、他の建物が実際の販売物件と混同されるような表示はできません。また、実際の物件と異なる点は具体的に記載する必要があります。
例えば、「こちらは過去に販売したA号棟の外観写真です。扉や窓の位置など、実際の販売物件とはデザインが一部異なります。」といった注意書きを添えるなどして、顧客から誤認されないようにする必要があります。
公共施設や商業施設の表示内容の追加
学校やスーパー、病院、コンビニなどの周辺施設を掲載する場合、これまでは物件からの道路距離を記載する必要がありました。
しかし、今回の改正により、物件からの徒歩による所要時間での表示も認められるようになりました。
例えば、「コンビニまで徒歩3分」「小学校まで徒歩5分」のように表記が可能です。
二重価格表示の条件緩和・追加
二重価格表示をするための要件についても、一部変更されました。
まず、これまでは過去の販売価格を表示する際に、「過去の販売価格を公表していた時期」や「値下げを実施した時期」を記載することとなっていました。
しかし改正後は、「過去の販売価格を公表した日」と「値下げを実施した日」について、具体的な日付の明示が義務付けられました。
次に、比較対象として用いる過去の販売価格の条件が見直されました。従来は「値下げの3カ月以上前から公表されており、3カ月以上にわたり実際に販売されていた価格」であることが求められていましたが、今回の改正により、条件がやや緩和され、「値下げの直前まで公表されており、かつ値下げ前2カ月以上にわたって実際に販売されていた価格」であれば、比較対象として表示することが可能となりました。
また、新たな要件として、「過去の販売価格の公表日から二重価格表示を行う日まで、物件の価値に同一性が認められるものであること」が追加されました。例えば、災害や事故などによって物件の価値が下がってしまった場合、過去の販売価格との比較が正当ではなくなるため、二重価格表示は認められません。
住宅ローンの表示義務の緩和
住宅ローンに関する広告表記のルールも見直されました。
これまで、不動産広告に住宅ローンの情報を掲載する際には、「提携ローンなのか紹介ローンなのか」といったローンの種類の区別や、「融資限度額」などの詳細についても明示することが義務付けられていました。
しかし、今回のルール改正により、これらの表示義務は削除されました。
今後、住宅ローンに関する表示事項としては、以下の通りです。
- 金融機関名または都市銀行・信用金庫等の金融機関の種類
- 借入金の利率および利息の支払い方法、または返済例
特に返済例を記載する場合、ボーナス併用払いのときは、1カ月当たりの返済額の表示に加えて、ボーナス時に加算される返済額を明示する必要があります。
4.改正によって追加された不動産広告のルール
2022年9月1日の表示規約の改正では、新たに追加されたルールもいくつかあります。
インターネット広告での表示事項や、新しい物件種別の設定など、時代の変化に対応した内容となっています。
ここでは、追加された3つのルールについて、分かりやすく解説します。
インターネット広告の必要な表示事項の追加
表示規約の別表4～別表9について、インターネット広告に必要な表示事項に「引き渡し可能年月」が新たに追加されました。また、賃貸物件の場合はこれに代わり、「入居可能時期」を明記する必要があります。
さらに、「取引条件の有効期限」について、これまで記載が必要とされていなかった分譲住宅にも記載が義務付けられました。
物件種別に「一棟売りマンション・アパート」を追加
物件種別に「一棟売りマンション・アパート」が新設されました。一棟売りマンション・アパートとは、表示規約において、「マンションまたはアパートであって、その建物を一括して売買するもの」と定められています。
この種別の追加に伴い、一棟売りマンション・アパートを広告する際に必要な表示事項についても、新たに定められました。
具体的には、次の情報を広告上に明示する必要があります。
- 一棟売りマンション・アパートである旨
- 建物内の住戸数
- 各住戸の専有面積（最小面積および最大面積）
- 建物の主たる部分の構造および階数
物件種別に「一棟リノベーションマンション」を追加
物件種別に「一棟リノベーションマンション」が新設されました。従来、中古マンションは「予告広告」や「シリーズ広告」といった販売前提の広告手法が認められていませんでしたが、「一棟リノベーションマンション」については、これらの広告手法が可能となります。
一棟リノベーションマンションと区分されるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 共同住宅等の1棟の建物全体（内装、外装を含む）を改装、または改修し、住戸ごとに取引するマンションであること
- 工事完了前、もしくは工事完了後1年未満で未入居であること
また、物件種別の新設に伴い、広告上で必ず表示しなければならない項目が、表示規約の別表6に新たに追加されました。今後、「一棟リノベーションマンション」として広告を出す際には、以下の情報を記載する必要があります。
- 一棟リノベーションマンションである旨
- リノベーション工事の内容
- 当該工事の完了年月（当該工事が完了していない場合は、完了予定年月）
本広告が可能な広告媒体の追加
予告広告の後に行う「本広告」に関して、新たにインターネット広告のみでも実施が可能となりました。これは近年、物件探しの手段としてインターネット広告が主流となっている実態を踏まえたものであるといえます。
ただし、本広告をインターネットで出す場合、予告広告において「本広告を掲載するインターネットサイト名（アドレスを含む）」を掲載し、あわせて「本広告の掲載予定時期」を明示しなければならないことに注意が必要です。
5.まとめ
2022年9月1日の不動産広告に関するルール改正では、情報の「正確性」や「分かりやすさ」を高めるための規定が強化されました。一方で、現場での柔軟な対応を可能にするため、実務に配慮した規制の緩和や見直しも行われています。
不動産広告のルールは、今後も社会の変化や消費者ニーズに応じて見直されていく可能性があります。常に最新の規約やガイドラインを確認し、適切な広告表現を心がけましょう。